Usucapião

Usucapião é o modo de aquisição originária da propriedade que requer alguns requisitos, como posse prolongado e outros.

O primeiro requisito para a pessoa poder usucapir uma propriedade é preciso que esta pessoa possua a posse da propriedade que pretende usucapir.

A posse é ad usucapionem é aquela que possui a presença do animus domini, ou seja, o possuidor tem a intenção de se tornar proprietário daquela propriedade onde exerce a posse.

Cabendo ressaltar que a pessoa que possui a posse em decorrência de um contrato ou de um direito real não possui o animus domini.

Além disso, é requisito para poder usucapir, que a posse seja mansa e pacífica.

O Código Civil assim prevê:

“Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.”

Assim, observando o disposto na lei, uma pessoa que pretende usucapir determinada propriedade pode acrescentar seu tempo de posse naquela propriedade ao tempo de posse mantido por outra pessoa, que teve a posse anterior a sua.

Importante salientar que para que seja possível ocorrer a usucapião a propriedade tem que ser hábil para ser usucapida.

Em outras palavras, para que possa haver a usucapião a propriedade tem que estar sujeita à usucapião, pois do contrário não pode ser usucapida.

Um exemplo de propriedade que não está sujeita à usucapião são os bens públicos. assim, o bem público não pode ser usucapido.

Inclusive, isto consta em nossa legislação pátria, conforme dispõe o Código Civil:

“Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.”

Terras devolutas são bens imóveis que não estão registrados, portanto também não podem ser usucapidas.

Bem gravado com cláusula de inalienalibidade também pode ser usucapido.

O Código Civil estipula o seguinte:

“Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.”

As causas que sejam capazes de obstar, suspender ou interromper a prescrição da usucapião são aplicáveis ao possuidor que deseja usucapir a propriedade.

Justo título e boa-fé são requisitos que podem ser exigidos para alguns tipos de usucapião, devendo ser observado o disposto na lei para saber quando tais requisitos deverão existir para que possa ocorrer a usucapião.

Sobre a prescrição e sua renúncia, o Código Civil assim prevê:

“Art. 191. A renúncia da prescrição pode ser expressa ou tácita, e só valerá, sendo feita, sem prejuízo de terceiro, depois que a prescrição se consumar; tácita é a renúncia quando se presume de fatos do interessado, incompatíveis com a prescrição.”

E quanto a invalidade do negócio jurídico:

“Art. 183. A invalidade do instrumento não induz a do negócio jurídico sempre que este puder provar-se por outro meio.”

O Código Civil assim impõe:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Assim, observa-se que, aquele que possuir determinada propriedade por quinze anos ininterruptos e sem a oposição do proprietário ou de terceiros que o representem, podem usucapir aquela propriedade sem a necessidade de justo título e boa-fé.

Este modo de usucapião é chamada de extraordinária, sendo uma modalidade de usucapião onde se exige maior tempo de posse – no caso quinze anos – para que o possuidor possa usucapir a propriedade.

O Código Civil assim informa:

“Art. 1238, Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Assim, percebe-se que, aquele que possuir determinada propriedade por dez anos se o possuidor que estiver cumprindo a função social do imóvel, residindo na propriedade que deseja usucapir ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo nesta propriedade.

Ressaltando que neste caso para poder usucapir a propriedade também não há a necessidade de justo título e boa-fé.

Este modo de usucapião é chamada de ordinária, sendo uma modalidade de usucapião onde se exige menor tempo de posse que a usucapião extraordinária – no caso dez anos – para que o possuidor possa usucapir a propriedade.

De acordo com o disposto no Código Civil:

“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

Deste modo, a usucapião especial rural pode ser aplicada a propriedade que possua espaço métrico não superior a cinquenta hectares.

Aquele que deseja promover a usucapião rural deve cumprir a função social daquela propriedade, tendo tornado a terra produtiva pelo seu trabalho ou pelo trabalho de sua família, além de residir na propriedade a ser usucapida.

Devido a tudo isto, por ser uma modalidade especial, o tempo de posse exigido é menor, devendo o possuidor estar na posse de tal propriedade há pelo menos cinco anos.

Outro requisito necessário é que a pessoa que queira usucapir tal propriedade não seja proprietário de nenhum imóvel rural ou urbano.

O Código Civil assim afirma:

“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Desta forma, a usucapião especial urbana pode ser aplicada a propriedade que possua espaço métrico não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados.

Aquele que deseja promover a usucapião especial urbana deve cumprir a função social daquela propriedade, residir na propriedade a ser usucapida ou a família do possuidor residindo na propriedade.

Devido a tudo isto, por ser uma modalidade especial, o tempo de posse exigido é menor, devendo o possuidor estar na posse de tal propriedade há pelo menos cinco anos.

Outro requisito necessário é que a pessoa que queira usucapir tal propriedade não seja proprietário de nenhum imóvel rural ou urbano.

O Código Civil recentemente foi inovado trazendo uma nova modalidade de usucapião:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

De acordo com o exposto, a usucapião urbana por abandono conjugal pode ser aplicada a propriedade que possua espaço métrico não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados.

Aquele que deseja promover a usucapião especial urbana deve estar residindo na propriedade há pelo menos dois anos ininterruptos, contados após o ex-cônjuge ou ex-companheiro ter deixado a propriedade, abandonando o lar.

Deste modo, o cônjuge ou companheiro que decide sair de casa – passados dois anos – perde o direito ao imóvel para o cônjuge ou companheiro que ficou na casa.

Tal posse deve ser direta e sem oposição.

Devido a tudo isto, por ser uma modalidade muito especial, o tempo de posse exigido é bem menor, devendo o possuidor estar na posse de tal propriedade há pelo menos dois anos.

Outro requisito necessário é que a pessoa que queira usucapir tal propriedade não seja proprietário de nenhum imóvel rural ou urbano.

Ressaltando que tal usucapião somente se aplica em imóveis urbanos.

E a Lei Federal nº 10.257 assim prevê:

“Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

Assim, a usucapião coletiva, que pode ser feita em núcleos urbanos informais, devendo ser aplicada a propriedade que dividida pelo número de possuidores o resultado seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor.

Aqueles que desejam promover a usucapião coletiva devem estar residindo na propriedade há pelo menos cinco anos.

Outro requisito necessário é que as pessoas que queiram usucapir tal propriedade não sejam proprietárias de nenhum imóvel rural ou urbano.

Ressaltando que tal usucapião somente se aplica em imóveis urbanos.

Desta usucapião nasce um condomínio

O Código Civil assim estipula:

“Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

A pessoa que preenche os requisitos necessários para a concessão da usucapião pode pedir ao juiz a sentença declaratória da usucapião.

A sentença declaratória emitida pelo juiz competente é o título hábil para que possa ser feito o registro daquela propriedade em nome da pessoa que usucapiu, no Cartório de Registro de Imóveis.

 

 

 

 

 

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Autor: machadoprik

Dizem que o nosso destino não está dentro de nós, que não escolhemos nossa sina. Mas a verdade é que nós temos que ser valente o bastante para escolhê-lo.